Türk Borçlar Kanunu (TBK) 351’nci maddesine göre, Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yasal düzenlemeye göre, kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorunda ise taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra sulh hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası açabilecektir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir. Anlaşılmaktadır ki yasal düzenlemede taşınmazı sonradan edinen malik bakımından seçimlik bir hak tanınmıştır. Buna göre yeni malik, dilerse taşınmazı edindikten sonra bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı bir dava ile, dilerse de sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı bir dava ile taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Bu noktada, yeni malikin tahliye talebini, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi hususunun, tahliye davası açabilmesinin yasal şartı olduğunu belirtmekte fayda vardır. Konuya ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2015/11227, K.2016/4220, T.30.5.2016 sayı ve tarihli kararında, edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğu, bildirim şartının sonradan giderilmesinin mümkün olmadığı, ihtarın bir aylık süre içinde tebliğ edilmemesi halinde yeni iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemeyeceği, bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerektiği, açıkça belirtilmiştir.
TBK 351’nci maddesi uyarınca yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının, gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Ayrıca devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç hali tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilmeyecektir. Öte yandan davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir (Bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5188, K. 2017/13804, T. 12.10.2017; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11558, K. 2016/4130, T. 26.5.2016). Yine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, E.2017/413, K.2017/387, T.8.3.2017 sayı ve tarihli kararında da belirtildiği gibi, taşınmaza malik olmanın veya önceki malikten mülkiyeti devralmanın kiracının tahliyesi için yeterli olmadığı, malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve sürekli bir ihtiyaç olması gerektiği ve bu hususun da iddia eden tarafça ispatı gerektiği, aksi halde tahliye kararı verilmesinin mümkün olmadığı, tartışmasızdır. Bu durumda, sadece taşınmazı sonradan edinme durumuna dayanan, gerçek, samimi ve sürekli bir zorunlu ihtiyaç nedenine dayanmayan, yasal ve maddi kanıtlarla ispat edilemeyen tahliye taleplerinin reddi gerekmektedir.
Av. Öner BULUT
